(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 부실화로 인해 리츠(REITs)가 해법으로 대두되고 있다. 여러 사람으로부터 자금을 모으는 구조인 리츠는 PF의 근본적 '저자본' 문제를 해결할 수 있어서다.

다만 리츠를 활용하려면 사업 구조가 복잡하고, 주가가 불안정해 시장 규모가 확대되지 못하는 등 한계가 존재한다. 이를 대응할 보완책들은 여전히 국회에서 잠들어 있는 상태다.

리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 말한다.

이런 사업 구조로 인해 리츠는 최근 PF 부실 문제를 해결한 방안으로 떠올랐다.

다만 부동산 개발 시 변경인가와 공시, 주식분산 등 규제로 인해 리츠를 활용하기에는 한계가 있다는 평가가 많다.

지금은 우선 페이퍼컴퍼니인 프로젝트금융투자회사(PFV) 형태로 부동산을 개발한 후 리츠에 인수하는 비효율적인 방식을 채택하고 있다. 이 같은 과정은 시간만 잡아먹으면서 리츠 활성화를 저해하는 요인으로 꼽힌다.

이와 달리 정부가 도입하려는 프로젝트 리츠를 활용할 경우 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영을 할 수 있게 된다. 특히 취득 비용이나 사업 지연 등에 따른 추가 비용이 생략되므로 리츠 수익률 제고도 가능하다.

관련 대책은 이미 나와 있다. 준공 후 2년 이내 주식 30%를 공모해야 하는 규제도 최대 5년으로 늘리고, 개발 법률(노후계획도시, 도시개발, 도심복합개발 등)의 리츠 방식 등을 검토하기로 했다.

이와 함께 리츠 활성화 방안으로 검토된 것이 PF사업 또는 리츠에 대한 현물출자 시 양도세 과세이연 제도다.

이는 미국의 리츠 확산의 계기가 되기도 했던 조세 정책으로, 현물로 출자한 토지에서 부동산이 개발되고 매각 후 이익이 실현되면 양도소득세를 그때 납부하게 하는 방식이다.

이렇게 되면 PF사업들은 자기자본비율이 20~40% 수준으로 상향되고, 브리지 대출을 받지 않아도 되므로 사업비 절감이 가능하다.

현재는 기업·개인이 보유 토지를 리츠에 출자하는 시점에 법인세·양도소득세를 내게 돼 있어 유동 자금이 없는 경우에는 현물출자를 꺼리게 되는 문제가 있다.

국토부는 주택도시기금과 민간사업자가 공동 출자하는 공공 지원 민간 임대 리츠와 미분양 CR리츠도 활성화 방안으로 도입했다.

하지만 이같은 방안의 도입을 위해서는 법안 발의를 통한 국회 통과가 필요한데, 혼란한 정국 속 사실상 올스톱된 상태다.

리츠업계 관계자는 "리츠는 PF 부실 문제를 줄이는 데 아주 유용하게 쓰일 수 있다"며 "그러려면 국토부가 내놓은 방안들이 시행돼야 하는데, 국회에서 멈춰선 상태다. 빠른 통과가 필요하다"고 말했다.

이뿐만 아니라 상장리츠의 주가하락도 여전히 걸림돌이다. 주가하락이 리츠만의 문제만은 아니지만, 큰 변동성은 수요 위축을 불러온다.

특히 유상증자 시에는 '패닉'을 불러올 정도다. 여기에는 제도적 맹점이 존재한다.

유상증자시 발행가액은 5% 할인발행을 해야 하며, 3단계의 발행가액 산정과정을 거치는 등 유상증자 완료까지 장기간이 소요된다.

두차례 산정한 발행가액 중 낮은 가격 기준으로 확정 발행가액을 결정하게 되는데, 발행가액 산정 시마다 주가를 의도적으로 낮추려는 일부 투자행태로 인해 주가가 하락하는 것이다.

발행가액을 낮추려 하지 않는 인수참여 증권사의 입장도 문제다.

발행가액이 시장가보다 높게 형성되면 청약 미달로 인해 잔액인수를 해야 하는 증권사는 부담이 커지고, 이 때문에 발행가액을 낮추려는 투자행태를 저지하지 않게 된다.

또 유통물량 적기 때문에 일부 투자자들이 주가를 낮추려는 투자행태만으로도 단기적으로 크게 영향을 받는다.

국토부 관계자는 "리츠시장이 성숙해지는 과도기적 시점으로, 궁극적으로는 유상증자를 통해 리츠의 가치가 상승한다는 것이 투자자들에게 학습된다면, 향후에는 유상증자 시에도 리츠 주가의 변동성이 낮아질 것으로 예상된다"고 말했다.

리츠 배당 분리과세 규모 확대도 해결해야 할 과제다. 리츠를 3년 이상 보유하면 투자금액 최대 5000만 원까지 배당소득에 대해 9.9% 세율로 분리과세를 하는데, 타 상품에 비하면 규모가 적은 편이다.

예컨대 리츠 분리과세와 유사사례인 투융자집합투자기구의 분리과세 특례는 투자금액 한도가 1억 원이며, ISA의 경우 5년 동안 2억 원까지 분리과세가 적용된다.

김경환 한국주택금융공사 사장은 과거 뉴스1과의 인터뷰에서 "다른 자산과의 형평성 차원에서 증액을 검토할 여지가 있다고 생각한다"고 밝히기도 했다.

투자일로부터 3년으로 규정한 분리과세 시점 역시 마찬가지다. 투자일로부터 기간이 지난 후 분리과세를 신청하는 경우, 불이익을 받는 투자자가 많다. 이 같은 규제가 주가 하락에 적지 않은 영향을 준다.

리츠업계 관계자는 "투자일로부터 기간이 지난 후 분리과세를 신청하는 경우, 불이익을 받는 국민들이 상당수 발생하고 있다"고 전했다.

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