(서울=뉴스1) 윤주현 기자 = 서울 강남3구(강남·서초·송파)에서 시작한 부동산 온기가 마·용·성(마포·용산·성동)으로 확산하고 있다. 기준금리 인하와 맞물려 대출 이자 부담이 줄어들면서 인기 주거지를 중심으로 상승 거래가 증가한 것이다.

다만 금리 인하와 가계대출 억제 정책이 동시에 시행되면 규제가 일부 지역에만 영향을 줄지도 모른다는 우려가 커지고 있다.

정부는 5일 부동산시장 점검 회의를 열고 △다주택자 신규 주택 구입 목적 주택담보대출 제한 △갭투자 방지를 윈한 조건부 전세자금대출 등 금융권의 비가격적 조치를 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

지난달 27일에는 '2025년도 가계부채 관리 방안'을 발표하며 총부채원리금상환비율(DSR)을 중심으로 규제를 강화할 가능성도 시사했다. 당국은 은행이 1억 원 미만의 대출뿐만 아니라 중도금·이주비 대출까지 소득 자료를 검토하도록 해 대출 심사를 한층 강화할 계획이다.

하지만 이미 토지거래허가구역 해제로 불이 붙은 '상급지' 집값은 통제하긴 쉽지 않아 보인다. 특히 상급지 수요자들은 대체로 자금이 여유롭고 대출이 필요 없는 고소득층이 대부분이라 규제로 수요를 억누르긴 역부족이다.

한국부동산원의 2월 넷째 주 아파트값 상승폭에 따르면 송파구(0.58%), 강남구(0.38%), 서초구(0.25%) 등 강남3구는 서울 평균(0.03%)을 한참 웃돌았다. 같은 기간 마포구(0.02%→0.09%) 용산구(0.02%→0.08%) 성동구(0.01%→0.10)도 오름폭이 커졌다.

허가구역 해제 이후 반포, 압구정 등 상급지를 중심으로 신고가 거래가 느는 추세다. 규제에 억눌려 있던 잠실 일대 아파트는 호가와 거래가를 동시에 끌어올리고 있다.

반면 9억 원 미만의 중저가 아파트가 밀집해 있어 대출 의존도가 높은 노원·도봉·강북구는 대출규제의 한파가 닥칠 전망이다.

실제로 지난해 9월 정부가 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제와 은행권 대출 한도 제한 등을 강화하자 서울 외곽지역 부동산 시장이 급속히 얼어붙었다.

업계 안팎에서도 "현금부자 아니면 집을 사지 말라는 것이나 다름없다"는 볼멘소리가 나온다.

전문가들은 당분간 강남3구 등 상급지의 가격이 계속 오를 것으로 내다봤다. 규제 영향을 받지 않는 수요자들이 상급지로 몰려들고 있어 여파가 미미할 것이라는 분석이다.

정작 실수요자들이 많은 서울 외곽지역과 지방에서 대출 규제 효과가 크게 나타날 것으로 예측했다.

김인만 경제부동산연구소장은 "금리 인하와 토지거래허가구역 해제가 맞물려 서울 강남 일대는 거래가 늘면서 상승세가 뚜렷하다"며 "강남 집값 잡겠다고 규제를 강화하면 오히려 서울 외곽지역이나 지방의 집값이 떨어지는 일이 반복되고 있다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "강남과 한강 변 아파트를 중심으로 호가와 거래가가 모두 상승하는 분위기가 강하다"며 "외곽지역으로는 이런 (가격상승의) 분위기가 퍼지지는 않을 것"이라고 전했다.

김효선 NH농협 부동산수석위원은 "초고가 아파트가 많은 지역은 자산이 풍부한 수요자가 대부분이라 규제 영향이 적다"며 "소득이 적은 서민이 사는 외곽지역의 경우 DSR 규제 여파가 보다 뚜렷하게 나타날 것"이라고 분석했다.

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