(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 이은형 대한건설정책연구원 연구위원(49)은 차기 정부와 정치권이 부동산을 정치적 이슈로 삼는 관행을 지양해야 한다고 강조했다.

이 연구위원은 지난달 24일 진행한 '3040, 차기 정부에 바란다' 인터뷰에서 "다주택자 등 투기 세력이 시장을 왜곡해 집값이 올랐다는 프레임을 반복하는 것은 바람직하지 않다"며 윤석열 정부가 추진한 '과도하게 강화된 부동산 규제의 완화를 통한 시장 정상화' 기조를 진보·보수 모두 계승할 필요가 있다고 소신을 밝혔다.

정치권을 향해서는 무리한 주택공급 목표를 내세우기보다는 공급 목표를 현실적으로 조정해야 한다고 조언했다. 그는 "공공부문이 민간시장에 과도하게 개입하지 말아야 하며, 미분양이 발생해도 정부 지원이 필요한 큰 문제로 볼 필요는 없다"고 말했다.

청년·신혼부부 주거지원 정책과 관련해서는 소득 수준에 맞춘 대출한도와 이자율 적용이 현실적이라고 평가했다. 아울러 작은 주택 공급에 대한 부정적 인식도 개선되어야 한다고 전했다. 다주택자의 보유세는 문재인 정부 이전 수준으로 완화할 필요가 있으며, 실수요자 대상 대출 규제는 시장 상황에 맞춰 유연하게 조정해야 한다고 덧붙였다.

임대차 2법에 대해서는 폐지 입장을 밝히며, 계약기간 연장 외에는 실질적 효과가 없다고 평가했다. 대통령실 세종 이전 등 대형 이슈가 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적이라고 진단했다.

이 연구위원은 실수요자들에게 인근 시세보다 저렴한 분양주택 청약을 추천하며, 차기 정부가 시장 원리에 기반을 둔 정책으로 전환해야 한다고 거듭 강조했다.

다음은 이은형 연구위원과의 일문일답.

-차기 정부(21대 대통령)가 부동산정책에 있어 '하지 말아야 할 것'과 '이것만은 반드시 해야 한다'는 것을 꼽아본다면.

▶부동산을 정치적 이슈로 삼지 않아야 한다. 다주택자 등 투기세력이 시장을 왜곡해 집값이 올랐다는 프레임을 반복하는 것은 지양해야 하며, 윤석열 정부에서 추진한 '과도하게 강화된 부동산 규제의 완화를 통한 시장 정상화' 기조는 진보와 보수를 막론하고 계승할 필요가 있다.

문재인 정부의 부동산 정책 실패를 인정하고, 시장 정상화를 위해서는 수요가 있는 곳에 충분한 공급을 제공하는 자연스러운 시장 원리에 따라야 한다. 이를 위해 다주택자 규제 완화, 도심 정비사업 저해 요인 재건축초과이익환수제 등 제도의 제거, 과도한 보유세 완화가 중요하다. 또 대출규제 등으로 시장에 부적절하게 개입하는 것도 경계해야 하며, 일반 도심에 토지거래허가제를 적용하는 것은 부적절하므로 바로잡아야 한다.

-대선을 앞둔 정치권이 해야 할 것과 하지 말아야 할 것은.

▶여야 정치권은 무리한 주택공급 목표를 내세우지 않아야 한다. 지난 대선처럼 진보와 보수 모두 경쟁적으로 공급 수치를 올려 270만 호 공급이라는 비현실적 목표가 설정됐지만, 실제로 달성하기 어려운 수치다. 무리한 공급 목표는 실현 가능성이 낮고, 지방 미분양 문제와도 연관이 있다. 공급 목표는 현실적인 물량으로 조절해야 하며, 선거공약으로 부동산을 이슈화하는 것도 바람직하지 않다. 현재는 경제회복, 성장, 주력 산업 육성, 미국 트럼프 정부 대응 등이 더 중요한 이슈이며, 건설·부동산은 상대적으로 부차적인 사안이다.

-지방 미분양 시장 활성화 및 중소도시 주택시장 안정화를 위한 필요 대책은.

▶공공부문이 민간시장에 과도하게 개입하지 않도록 해야 한다. 공공의 개입은 최소화하는 것이 바람직하며, 2024~2025년 정부정책에서 크게 벗어나지 않는 선에서 대응해야 한다. 민간사업에서 발생한 결과는 민간의 책임이며, 미분양이 발생했다고 해서 정부 지원이 필요한 큰 문제로 볼 필요는 없다.

-추가 대규모 택지 개발 필요성 및 기준은.

▶산업단지 배후지가 아닌 순수 주거지로서의 택지개발에 한해 필요하다. 수요가 집중된 지역, 즉 서울 인접지에 한정해야 한다. 지방 혁신도시 사례에서 보듯이 수요 없이 집부터 짓는 방식은 실패할 가능성이 높다.

-청년·신혼부부 맞춤형 주거지원 정책 보완 방안은.

▶소득 수준에 맞는 대출한도와 이자율 적용이 현실적으로 최선의 방법이다. 저렴한 공공주택을 모두에게 제공하는 것은 불가능하므로, 사회적 약자 중심으로 공급할 수밖에 없다. 또 공공주택 등 저렴한 주택에 대해 '작은 집은 안 된다'는 인식은 부적절하다. 한정된 예산에서 더 많은 수혜자를 위해 작은 집을 공급하는 방안이 타당하며, 이를 무조건 비판해서는 안 된다.

-다주택자 보유세(종부세·재산세) 조정 방향은.

▶윤석열 정부의 '과도하게 강화된 부동산 규제의 완화를 통한 시장 정상화' 기조가 맞다. 문재인 정부에서 강화된 종부세와 재산세는 이전 수준으로 완화하는 방안을 검토해야 하며, 공시가격 현실화 로드맵 등으로 인해 실제로 재산세가 전반적으로 올랐다.

-실수요자 대출 규제(DSR·LTV 등)는 적정한가.

▶실수요자 대출 규제의 적정 수준은 사회·경제적 상황에 따라 달라진다. 문재인 정부처럼 대출규제를 부동산 가격 억제와 투기세력 차단 수단으로 삼아 시장 거래를 위축시키는 것은 부적절하다. 상황에 따라 대출규제를 조절할 수 있으며, 서울과 지방에 차등 적용하는 방안도 논의할 수 있다.

-임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 평가 및 개선 방향은.

▶일관되게 폐지 입장을 밝혀왔다. 기존 임대차법의 계약기간을 2년에서 3년으로 연장하는 것이 적절하며, 임대차 2법의 도입 효과는 뚜렷하지 않다. 임대차 제도를 과도하게 복잡하게 만든 것 외에는 실질적인 효과가 없었다.

-대통령실 세종 이전 등 대형 이슈의 부동산시장 영향은.

▶단기적으로 해당 지역 시세가 들썩일 수 있지만, 실질적으로는 큰 변화가 없을 것으로 본다. 대통령실은 보안시설이므로 이전에 시간이 걸릴 수밖에 없고, 공공기관 지방이전 사례에서도 지역 집값이 극적으로 변하지 않았다. 이전하는 인원도 제한적이고, 관련 일자리도 크게 늘지 않으므로 이 같은 대형 이슈가 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적이다.

☞이은형 대한건설정책연구원 연구위원

건설·부동산 정책 분야 전문가로, 대한건설정책연구원에서 주택·도시정책, 건설·도시재생 등 다양한 연구를 수행하고 있다. 주요 언론 매체에 건설·부동산 시장 분석과 정책 방향에 관한 칼럼을 꾸준히 기고하며, 서울시·경기도·인천시 등 여러 지자체의 건축·경관·도시재생 위원과 공공기관의 투자심의·자문위원으로 활발히 활동 중이다.

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