(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 지방 부동산 시장이 인구 감소와 미분양 증가, 집값 하락이라는 삼중고에 빠졌다. 지방 부동산 시장의 악순환이 계속될 경우 지역 경제와 공동체 존립까지 위협받을 수 있다는 우려가 커지고 있다.

5일 한국부동산원에 따르면 4월 넷째 주 기준 지방 아파트값은 -0.05% 하락해 전주보다 하락폭이 커졌다. 올해 들어 지방 아파트값 누적 변동률은 -0.76%로, 2024년 한 해 연간 누적 하락률(-0.76%)을 기록 중이다.

이 같은 집값 하락의 배경에는 인구감소가 있다. 행정안전부가 지정한 인구감소지역은 전국 89곳에 달한다. 대표적 인구 감소 지역으로 △부산 동구·서구·영도구 △대구 남구·서구 △강원 태백 △전북 김제 등이 있으며 대부분이 집값 하락세를 면치 못하고 있다.

이들 지역은 아파트값이 1년 이상 하락세를 이어가고 있으며, 미분양과 준공 후 미분양까지 급증해 악순환을 반복하고 있다.

인구가 줄면 주택 수요가 감소해 집값 하락 압력이 커진다. 이용만 한성대 교수는 "국내 가구 수는 2039년 정점을 찍은 뒤, 2040년부터는 집값이 장기 하락 국면에 접어들 것"이라고 진단했다. 인구가 1% 줄면 집값이 0.14% 하락한다는 분석도 있다.

미분양 문제도 심각하다. 3월 기준 지방 미분양 아파트는 5만 2400가구에 이르며, 준공 후에도 팔리지 않는 '악성 미분양'은 한 달 새 7.1%(1364가구) 늘어난 2만 가구를 넘겼다. 이는 11년 7개월 만에 최대 규모다. 같은 기간 경남은 23.1%, 충남은 18.9%, 부산은 7.8%, 대구는 6.0% 각각 증가했다.

이러한 상황을 해소하기 위해 정부는 한국토지주택공사(LH)를 통해 지방 미분양주택을 사들이기로 했다. LH의 지방 미분양 주택 매입 사업에는 4월 한 달간 3536가구의 매입 신청이 접수됐다. 이는 정부가 제시한 매입 규모(3000가구)를 초과한 수치다. 부산 783가구, 경북 564가구, 경남 531가구, 충남 383가구, 대구 286가구 등에서 몰렸다.

전문가들은 지방 집값 하락세가 당분간 이어질 것으로 전망했다. 인구 유출과 미분양 적체, 경기 침체 등으로 하락세가 장기화할 가능성이 크기 때문이다. 또 공급 조절, 인프라 확충, 맞춤형 정책 지원 없이는 회복이 쉽지 않을 것이라는 의견이 지배적이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "산업·교육·복지 인프라와 연계된 정주 여건 개선이 필요하다"며 "단순 공급 확대만으로는 한계가 있어 공공기관 지방 이전, 전략산업 배치와 연계된 주거정책 추진이 필수적"이라고 조언했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "지방 주택 매입 시 보유 주택 수 규제를 완화하거나 세제 우대 혜택을 부여하는 식으로 가야 한다"며 "주택을 여러 채 보유하더라도 지방 주택은 규제 대상에서 일부 제외하는 것처럼 정책적으로 유연해야 한다"고 말했다.

이어 "유주택자가 미분양 주택으로 이동할 수 있도록 기존 주택 매각과 대출을 연계 지원해야 자연스럽게 미분양 문제 해결이 가능하다"고 덧붙였다.

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