(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 분당 1기 신도시 정비사업 선도지구로 선정된 목련마을 빌라단지의 통합재건축 사업성 분석안이 공개됐다. 목련마을은 분담금 없이 재건축이 가능하거나, 용적률과 분양가를 높이면 오히려 환급금이 발생할 수 있는 '파격' 시나리오가 현실화할 전망이다.

17일 한국토지주택공사(LH)는 성남시청에서 '목련마을 빌라단지 통합재건축 주민설명회'를 개최했다. 이 자리에는 500여 명의 소유주가 참석해 현장 분위기가 뜨겁게 달아올랐다. LH는 이날 용적률 250%와 270%를 각각 적용한 12가지, 총 48가지의 사업성 시나리오를 공개했다.

목련마을 빌라단지는 현재 용적률이 약 98%로, 1기 신도시 선도지구 내에서도 가장 낮은 수준이다. 평균 대지 지분은 87.44㎡(26.5평)에 달한다. 이번 통합재건축에는 10개 단지 1107가구와 상가 33가구가 포함된다. 낮은 용적률과 넓은 대지 지분 덕분에 재건축 시 가구 수 증가와 면적 확대 효과가 커 사업성 측면에서 '숨은 다이아몬드'로 불린다.

LH가 제시한 사업성 분석에 따르면, 시세 7억 원의 59㎡를 소유한 소유주가 동일 평형을 분양받을 경우 용적률 250%와 일반분양가 평당 3850만 원, 평당공사비 850만 원을 기준으로 비례율 111.8%가 적용돼 약 700만 원의 분담금이 발생한다.

그러나 용적률을 270%로 높이면 비례율이 119.5%로 올라 환급금 4000만 원을 받을 수 있다. 84㎡ 소유주 역시 용적률 250% 적용 시 분담금 700만 원, 270% 적용 시 환급금 6000만 원이 산출됐다. 다만 일반분양가와 공사비에 따라 환급금 규모는 달라질 수 있다.

여기서 비례율이 100%를 넘는다는 것은 기존 소유주가 재건축을 통해 새로 받게 될 아파트의 가치가 기존 자산 가치보다 더 높아진다는 의미다. 즉 비례율이 100%를 초과하면 소유주는 추가 분담금 없이도 더 큰 가치를 얻거나, 상황에 따라 환급금까지 받을 수 있다. 비례율이 높을수록 소유주 입장에서는 재건축에 따른 부담이 줄고, 이익이 커진다.

이 같은 결과는 기존 용적률이 낮고 대지 지분이 넓어 일반분양 물량이 많이 늘어나기 때문에 발생한다. 실제로 목련마을 빌라단지는 교통이 다소 불리한 비역세권 저층 빌라임에도 사업성이 뛰어나다는 평가를 받고 있다.

목련마을 통합재건축추진위원회는 지난해 12월 소유자 투표를 통해 LH를 예비사업시행자로 선정했다. 공공방식(LH)이 59.4%의 지지를 받아 신탁방식(한국토지신탁)을 제치고 최종 사업시행자로 확정됐다. 추진위 관계자는 "9일 성남시에 예비사업시행자 지정 동의서를 제출했다"며 "주민들에게 최상의 결과를 제공할 수 있도록 앞으로 LH와 긴밀히 협력하겠다"고 말했다.

정부도 힘을 보탠다. 국토교통부는 지난해 11월 1기 신도시 선도지구 13개 구역을 선정하면서 분당 목련마을 빌라단지(1107가구)와 일산 정발마을2·3단지(262가구) 등 2개 구역, 총 1369가구를 별도 정비물량으로 지정했다. 국토부는 이들 구역을 선도지구에 준하는 수준으로 지원하고 체계적으로 관리해 나가겠다는 방침이다.

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