(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 경색되며 자금 조달이 어려워진 개발업계에서 리츠(REITs·부동산투자회사)에 관심이 쏠리고 있다. 정부도 리츠 활성화를 위해 법인세(양도소득세) 과세를 이익 실현 시점까지 이연하고, 3기 신도시 등 공공택지 내 우량 용지를 우선 공급하는 등의 정책을 본격 추진하기로 했다.

국토교통부는 21일 서울 여의도 금융투자협회에서 리츠 및 PF 정책 설명회를 열었다. 주최는 국토부, 주관은 한국리츠협회와 한국부동산개발협회가 맡았다.

당초 300명 규모로 준비됐으나 신청 인원이 600명을 넘어서면서 설명회를 두 번에 나눠 진행했다.

이번 설명회에선 프로젝트 리츠와 지역상생 리츠, 리츠 보고·공시규제 합리화 등 부동산투자회사법 개정 배경 및 주요 내용 등이 공유됐다.

프로젝트 리츠는 부동산 개발부터 임대·운영까지 가능한 사업 구조다. 평균 자기자본비율이 PF 방식 개발보다 높아 안정적인 부동산 개발 방안으로 꼽힌다. 특히 '분양 이익 실현'이라는 기존의 도시개발 사업의 문제점도 보완 가능하다는게 국토부의 설명이다.

황규오 국토부 부동산투자제도과 사무관은 "책임운영 활성화로 종합부동산회사 및 리츠가 성장할 수 있고 우량사업에 국민 참여기회가 넓어질 것"이라고 말했다.

개발 이익의 일부를 지역 주민과 공유하는 지역상생 리츠 역시 관심이 높았다. 일부 지자체에선 해당 리츠의 활용을 고려하고 있다. 서울시는 이 모델을 활용해 용산국제업무지구, 서울의료원 부지 개발을 검토 중이다.

국토부는 리츠 활성화를 위해 투자자 보호를 강화하고 불필요한 규제도 폐지한 상태다. 예를 들어 리츠 설립 시 인가가 아닌 신고제로 완화했으며 보고와 공시를 각각 1건 씩으로 축소했다. 개발단계의 공모, 주식분산 의무도 예외를 뒀다.

사업성을 높여주기 위한 추가 규제 완화도 검토한다. 올해 하반기에는 조세특례제한법(조특법) 개정을 통해 현물 출자 시 곧바로 부과되던 법인세를 이익 실현 시점까지 이연하는 제도(2026년 시행)를 도입할 예정이다. 3기 신도시 등 공공택지 내 우량 용지 일부를 우선 공급하는 방안도 하반기부터 시행한다.

시행자가 개발 후 직접 운영 시 공공기여를 완화하고 용적률 상향 등 인센티브를 주는 방안도 내년을 목표로 추진한다.

PF 관리 방안도 이날 공개됐다. 현재 '부동산개발사업 관리법' 제정안은 정부 이송을 마쳤으며 열흘 내 공포가 이뤄질 것으로 보인다.

해당 법안은 'PF 정보관리'와 '사업조정'이라는 두 축으로 구성되며, 총 25개 조문이 포함된다.

앞으로는 사업시행자가 부동산 개발을 시작해 완료할 때까지의 추진 현황을 국토부에 보고해야 한다. 보고 내용은 사업 개요, 진행 상황, 금융 현황 등을 포함한다.

또 PF 과정에서 기관마다 달리 운영하던 사업성 평가는 고시 기준에 따라 지정된 전문기관만이 수행할 수 있도록 일원화된다.

국토부는 이를 통해 과도한 레버리지(저자본·고보증) 관행 등 부동산 산업의 구조적 한계를 해소하겠다는 입장이다.

적용 대상은 하위법령에서 정해지며, 일정 규모 미만의 소규모 사업장은 제외될 예정이다.

강윤빈 국토부 부동산투자제도과 사무관은 "하위법령 마련이 진행 중이며, 적용 하한은 최소 5000㎡에서 최대 1만㎡로 설정하는 방안을 업계와 함께 검토하고 있다"고 설명했다.

기존에 법적 효력이 없었던 '민관합동 건설투자사업 조정위원회'는 '부동산개발사업 조정위원회'로 개편돼, 조정 결과가 민사상 합의 효력을 갖도록 변경된다. 특히 공공·민간 공동사업뿐 아니라 민간 단독 사업도 위원회 제소가 가능해진다.

설명회 후 이어진 질의응답에서는 현물출자 과세이연 제도의 적용 기간이 핵심 쟁점으로 떠올랐다.

법무법인 태평양 관계자는 "프로젝트 리츠에도 과세이연 제도를 적용하되, 기획재정부가 5년 정도의 한시적 운영만 고려 중이라는 우려가 있다"며 "일몰이 아닌 지속 가능한 제도로 운영되도록 해달라"고 요청했다.

이와 관련 국토부는 가능한 오랜 기간 운영을 목표로 기획재정부와 협의하겠다고 답했다.

PF 사업성 평가 가이드라인에 대한 우려도 적지 않았지만 국토부는 "규제로 작용하지 않게 하겠다"는 입장을 전했다.

이 외에도 "PFV의 프로젝트 리츠 전환 가능 여부", "프로젝트 리츠의 공공택지 우선 공급 과정" 등에 대한 질문도 오갔다.

김승범 국토부 부동산투자제도과장은 "사업성 평가는 가이드라인을 제공하는 것으로 허들이 되진 않을 것"이라며 "현물출자 과세이연도 가능한 한 길게 적용해 토지주들이 배당을 오래 받을 수 있도록 기재부와 협의하고 있다"고 강조했다.

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