(서울=뉴스1) 박혜연 기자 = 신종 코로나바이러스19(코로나19)는 우리 경제와 사회에 많은 상흔을 남겼지만 그 중에서도 서울 중구 명동 거리는 강한 타격을 입은 곳으로 꼽힌다. 중국 관광객 비중이 높았던 명동 상권에는 발길이 뚝 끊겼고 많은 가게가 문을 닫으며 상가 공실률은 무려 절반 가까이 치솟았다.

30일 법조계 등에 따르면 현재까지 2년 넘게 지속되고 있는 명동 청휘빌딩 임대차 분쟁은 코로나 사태 전후로 건물주 측과 임차인 간 이해관계가 벌어지면서 발생한 대표적인 임대차 갈등 사례다.

매출 타격 부담을 느끼고 있던 임차인과 공실 위험을 줄이려 했던 건물주 측의 이해가 맞물리면서 매출액과 연동된 단기 임대계약이 체결됐지만, 코로나 사태가 끝날 조짐이 보이면서 시작된 양측 갈등은 결국 법정 다툼으로 치달았다.

명동 청휘빌딩은 이지스자산운용(이하 이지스운용)이 SK디앤디, 모건스탠리의 투자를 받아 2017년 인수한 빌딩으로 2019년 리모델링한 뒤 지상 4층부터 13층까지는 호텔로, 지하 1층부터 3층까지는 상가로 사용하고 있다. 이 가운데 분쟁 대상이 된 곳은 102호를 포함한 A면(1~3층 573.59㎡)과 103호를 포함한 B면(1~2층 249.66㎡)이다.

코로나19가 한창 기승을 부리던 2021년 4월, 이지스운용은 식품 유통업체인 주식회사 'YK프렌즈'와 B면에 대해 단기 임대계약을 체결했다. 계약 조건은 보증금 1500만 원, 월 임대료는 전월 순매출액의 10%였다.

첫 계약은 임대 기간이 6개월이었지만, 이지스운용 담당 직원이 해당 업체에 장기로 사용할 수 있다고 구두로 약속한 것을 믿고 계약을 체결했다는 게 YK프렌즈 측의 주장이다. 그 후 2~3개월 단위로 여러 차례 갱신되면서 YK프렌즈는 2022년 11월 30일까지 총 20개월 간 청휘빌딩 B면에 대한 임대계약을 지속해 왔다.

그러던 중 2022년 9월 이지스운용은 YK프렌즈와 추가로 청휘빌딩 A면에 대해 같은 조건으로 6개월 단기 임대계약을 체결했다.

YK프렌즈에 따르면 해당 계약 체결 전달인 2022년 8월 이지스운용 측으로부터 A면 사용에 대한 제안을 받았다고 한다. A면은 B면보다 평수가 더 넓었지만 바닥과 벽체 등 기초공사가 필요한 상황이었기에 이지스운용 측의 제안을 거절했다. 그러나 여러 차례의 거듭된 제안과 B면 계약처럼 장기 사용에 대한 구두 약속을 믿고 YK프렌즈는 임대계약 체결과 함께 A면 기초공사에 1억여 원을 투자했다.

이지스운용도 6개월 단기 계약이었음에도 불구하고 A면 임대와 관련해 공시기간 2달에 더해 2개월간의 임대료를 면제해줬다. YK프렌즈 측은 "일반적인 단기계약이 아니었다는 증거"라며 "장기를 약속으로 한 계약이었기 때문에 가능한 것이었다"고 말했다.

양측 갈등이 표면화된 것은 약 두 달 뒤인 2022년 11월 이지스운용이 YK프렌즈에 계약종료를 이유로 B면 인도를 요구하면서다. 이지스운용은 '임대료 정상화'를 내세워 B면에 대해 보증금 14억 원, 월 임대료 1억 4000만 원으로 정식 계약할 임차인을 찾고 있으며, YK프렌즈에 계약을 연장할 수 없다고 통보했다. 이는 코로나 사태 이전인 2020년 초 임대료에 연간 물가상승률 2%를 반영한 수준이라는 게 이지스운용의 설명이다.

계약이 종료된 것은 B면이었지만 YK프렌즈는 이제 막 기초공사가 끝난 A면도 계약 만기 4개월을 앞두고 연장되지 않을 것을 우려했다. YK프렌즈는 △이지스운용 담당자로부터 '장기 사용 구두약속'을 받았고 △그 약속을 믿고 기초공사 비용을 투자했으며 △아직 코로나 시기인 만큼 임대료를 '시세에 맞게' 인상한 재계약을 협의하자는 입장을 전달했다. 이지스운용이 밝힌 월 1억 원이 넘는 임대료는 과도해 받아들일 수 없다는 취지다.

계약종료 후에도 YK프렌즈가 건물인도를 거부하자 이지스운용은 2023년 2월 명도소송을 제기했다. 약 2년 가까이 이어진 소송 끝에 법원은 최종적으로 이지스운용의 손을 들어줬다.

양측 간 계약서상 △상가임대차보호법이 적용되지 않는 일시사용계약임이 분명하고 △이지스운용 담당자의 '장기 사용 구두약속'은 권한·책임이 없어 유효하지 않으며 △명동에서 오랜 기간 다수 매장을 운영한 경험이 있는 YK프렌즈가 계약 만기에 따라 임대차가 종료될 수 있음을 예측할 수 있었다는 이유에서다.

명도소송에서 승소한 이지스운용은 YK프렌즈가 건물을 부당 점유한 기간에 대한 임대료를 청구하기 위해 부당이득반환청구소송을 제기한 상태다. 이지스운용에 따르면 YK프렌즈가 부당 점유한 기간은 B면(2022년 12월 1일~2024년 8월 17일)과 A면(2023년 5월 1일~2024년 12월 31일) 각각 1년 8개월 정도다. 이번 소송에서는 해당 기간 청휘빌딩의 '실질임대료'가 얼마인지가 쟁점이 되고 있다.

이지스운용이 당초 청구한 소가는 41억 1485만 원이지만 이지스운용 측이 사적으로 의뢰해 법원에 제출한 감정평가서상 실질임대료는 A와 B면을 합해 총 80억 원이 넘는다. 단순 계산해도 월 실질임대료가 약 4억 원에 달하는 것으로 추산된다.

YK프렌즈는 "현재 명동에서도 월 임대료가 1억 원이 넘는 곳은 드물다"며 이지스운용 측이 계산한 임대료가 '과도하다'고 주장한다. 특히 코로나 시기 침체됐던 명동 상권에서는 시세가 더 낮게 책정될 수밖에 없다는 것이다. 실제로 부당점유 기간 일부는 코로나 시기가 완전히 끝나기 전이다. 정부가 '코로나19' 종식을 선언한 것은 2023년 5월 11일이었다.

이지스운용 측은 "투자자에 대한 선관주의 의무(선량한 관리자의 주의 의무)에 따라 본래 추진해왔던 정식 계약 조건으로 감정평가를 받은 것"이라며 "사감정 자료는 법원이 참고하는 자료일 뿐 어차피 구속력이 없고 법원의 합리적인 판단을 기다리고 있다"고 밝혔다.

이지스운용은 오히려 YK프렌즈가 주장하는 실질임대료가 '과소하다'는 입장이다. YK프렌즈가 사적 의뢰한 감정평가서에 따르면 월 실질임대료는 2022년 12월 기준 1500여만 원, 2024년 2월 기준 6000여만 원 수준이다. 이지스운용 측 추산과 최소 6배에서 최대 26배 차이가 난다.

양측이 계산한 실질임대료 차이가 큰 원인은 기준으로 삼은 임대 사례가 서로 다르기 때문이다. 이지스운용 측은 코로나 시기 전후 체결된 '정식 계약 사례'를 기준으로 삼았지만 YK프렌즈는 코로나 시기에 주로 체결된 '단기 계약 사례'를 기준으로 측정한 것이다.

법원이 의뢰한 감정평가서에서도 이러한 문제점이 지적됐다. 서울중앙지법 민사합의33부의 의뢰를 받은 M 감정평가법인은 "기준시점 당시는 코로나 시국으로 부동산시장의 정보가 완전하게 공개되지 않은 시장으로서 임대사례에 특수한 사정 혹은 개별적 동기가 반영돼 사실 여부 판단이 어렵고 적정한 임료 산정이 곤란할 수 있다"고 밝혔다.

이에 따라 법원 측 감정평가는 가장 흔하게 쓰이는 '임대사례비교법' 대신 '적산법'이 이용됐다. 적산법은 대상물건의 기초가액을 기준으로 기대수익과 경비를 감안해 적정 임대료를 산출하는 방법이다. 공시지가와 건물가액, 면적, 층별효용비율 등을 고려한 결과 B면은 월 2600만~3900만 원, A면은 월 5100만~7400만 원으로 실질임대료가 추산됐다. 총 18억여 원 수준이다.

이는 △2022년 12월 △2023년 5월 △2023년 12월 △2024년 5월 등 4개 시점의 명동 상가 공실율을 감안한 연간 임대료와 비교했을 때도 차이가 10% 미만으로 오차범위 안에 있다는 평가다. 한국부동산원에 따르면 명동 중대형상가 공실율은 2022년 4분기 43.52%에 달했지만 2023년부터 30%대로 줄어들다 2023년 4분기 27.73%로 떨어졌고, 2024년 4분기에는 22. 57%를 기록했다.

다만 이지스운용과 YK프렌즈는 법원 측 감정평가를 두고 줄다리기를 이어갈 전망이다. 이지스운용은 "적산법을 이용하더라도 추가로 고려해야 할 부분이 있다는 입장을 재판부에 소명할 계획"이라고 했고 YK프렌즈는 "여전히 과도 산정된 부분이 있어 법정에서 다툴 예정"이라고 전했다. 부당이득반환청구소송의 다음 변론기일은 오는 5월 15일에 열린다.

과거 서울시 상가임대차분쟁조정위원회에 참여한 적이 있는 황규현 건국대 부동산대학원 교수는 "실제 감정평가를 할 때 사례를 비교하는 경우도 있고 건물의 값어치를 계산해 수익률 환산으로 할 때도 있다"며 "피부로 느끼는 시세와 감정평가로 계산된 임대료 사이에 괴리가 있을 때도 종종 있다"고 말했다.

황 교수는 "임대인 측은 계약기간이 종료한 뒤 (임차인이) 부당 점유한 기간 동안 감정평가한 금액대로 임대료를 청구하는 것"이라며 "다만 상식적으로 수용할 수 있는 선이 있는데 법의 잣대만 대고 유리한 방향으로 수익을 극대화해보려는 측면이 있는 것이 아닌지 안타깝다"고 덧붙였다.

한편, 시민단체인 민생경제연구소 등은 더불어민주당 을지로위원회와 함께 건물주가 대기업이고 코로나 사태로 벌어진 일인 만큼 건물주와 상가임차 소상공인 간 상생·중재를 추진하고 있는 것으로 전해졌다.

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