(세종=뉴스1) 조용훈 기자

"조합방식으로는 '재건축의 신'이 와도 성공 못합니다"

1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축 1차 선도지구 상당수 구역이 신탁 또는 공공시행 방식으로 사업을 추진한다.

소유자가 직접 참여하는 조합 방식으론 사업 성공 가능성이 낮다는 판단에서다.

이런 가운데 주무 부처인 국토교통부는 이달 중순 그간 준비해 온 이주대책과 광역교통 개선 방안을 함께 내놓을 예정이다.

5일 정비업계에 따르면 재건축 선도지구 15개 구역은 최근 예비 사업시행자 선정 작업에 들어갔다.

앞서 국토부와 각 지자체는 13개 구역, 총 3만 5897가구 규모의 1기 신도시 재건축 1차 선도지구를 발표했다. △분당 목련마을 빌라단지(1107가구) △일산 정발마을 2·3단지(262가구) 등 2개 구역은 별도 정비물량으로 선정했다.

우선 분당은 △30구역(4392가구) △21,S4구역(3713가구) △29,S5구역(2843가구) 모두 신탁사와 함께 가기로 결정했다.

최충림 30구역 재건축추진위원회(재추위) 공동위원장은 "한국토지신탁과 업무협약을 맺고 사업을 준비해 왔다"며 "곧 소유자 총회를 열고 최종 예비 사업시행자 선정 투표를 진행할 것"이라고 말했다.

최 위원장은 신탁 방식을 선택한 이유 중 하나로 '조합 리스크'를 꼽았다. △조합 설립 및 조합장 선출 과정의 이권 다툼 △조합 내 비리·고발 △시공사와의 마찰 등에 발목이 잡힐 거란 지적이다.

그는 "30구역은 상가 470호실을 포함 전체 조합원만 5000여명에 달한다"며 "조합 방식으로 가면 내홍이 커 재건축의 신이 와도 성공시키기 어렵다"고 강조했다.

사업시행자로 신탁사를 지정하면 조합 설립 절차를 밟지 않아 시간이 단축되고, 불필요한 분쟁이 줄어든다.

김형동 21,S4구역 재추위원장은 "서울의 많은 재건축 단지를 방문했다"며 "조합으로 가면 건설사에 끌려다닐 수밖에 없겠다는 판단이 섰다"고 말했다.

그러면서 "주민들도 공공시행보단 신탁방식에 뜻을 모았다"고 덧붙였다. 21,S4 구역은 한국자산신탁과 예비 사업시행자 업무협약을 맺어둔 상태다.

하나자산신탁과 손을 잡은 하희상 29,S5구역 재추위원장은 "재건축은 수조 원이 투입되는 사업임에도 조합은 불투명한 회계처리 등으로 문제가 많다"며 "소유자들도 조합방식을 거세게 반대했다"고 말했다.

목련마을 빌라단지 구역(6, S2)도 시행자 선정을 앞두고 있다. 정해철 6, S2구역 재추위원장은 "오는 14일 신탁사와 LH(한국토지주택공사)가 주민설명회를 연다"며 "곧 투표를 거쳐 예비 사업시행자를 뽑을 것"이라고 전했다.

평촌 역시 △A-19구역(2334가구) △A-17구역(1750가구) △A-18구역(1376가구) 전부 신탁방식을 염두하고 있다.

오상훈 A-19구역 재추위원장은 "아직 주민 투표가 남았지만, 평촌은 3개 구역 모두 신탁방식으로 갈 생각"이라며 "단지별 이해관계가 워낙 복잡해 조합방식으로는 사업을 끌고 가기 어렵다"고 말했다.

신탁사들은 사업 성공에 자신감을 내비친다. 한국토지신탁 관계자는 "신탁방식은 조합에 비해 의사결정 시스템이 단순 명확하고, 설계 등 각종 용역부터 자금조달까지 전문성이 뛰어나다"고 강조했다.

산본은 △11구역(2758가구) △9-2구역(1862가구) 모두 LH가 참여하는 공공시행 방식을 택했다.

임영학 11구역 재추위원장은 "조합, 신탁보다는 공공시행 방식이 훨씬 투명할 것으로 기대한다"며 이유를 들었다.

이어 "사업비 조달 등 금융비용도 신탁보다는 공공이 더 저렴하다"고 첨언했다.

권성환 9-2구역 재추위원장은 "가점을 무시할 수 없었다"며 "이 때문에 95% 이상의 소유자가 공공방식에 동의했다"고 말했다.

군포시는 앞선 공모에서 사업 실현가능성 항목에 가점 5점(공공시행)을 부여했다. 반면 성남시는 2점(신탁, 총괄사업관리+조합, 공공)을, 다른 시는 배정하지 않았다.

LH는 신속한 사업 추진을 강점으로 내세운다.

LH 관계자는 "공공시행 방식은 전문적이고 안정적인 데다, 투명한 사업관리로 사업속도가 빠르다"며 "특히, 주민이 시공사를 선정할 수 있어 원하는 민간 브랜드 아파트에 입주할 수 있다"고 강조했다.

일산은 △38구역(3616가구) △42구역(2732가구) △15구역(2564가구) 모두 아직 방향을 설정하지 못했다.

장성희 38구역 재추위원장은 "본격적인 논의를 시작해야 하는데, 워낙 중요한 문제다 보니 소유자나 운영진이 상당히 부담스러워하고 있다"고 밝혔다.

반면 정발마을 연립 2·3단지 구역(30)은 조합방식으로 무게추가 기울었다.

김동석 30구역 재추위원장은 "신탁사 수수료(분양 수입의 2~4%)가 너무 비싸다"며 "내부적으로는 조합 방식으로 의견이 모이고 있다"고 귀띔했다. 그는 또 "현재 고양시가 제시한 기준 용적률(연립주택·170%)로는 사업성이 안 나온다"며 "분당(250%) 수준까지 높아져야 한다"고 했다.

중동 △16구역(3570가구) △5구역(2387가구)도 고심 중이다.

김근수 5구역 재추위원장은 "조합, 신탁, 공공 모두 장단점이 명확해 고민이 크다"며 "현재 주민 의견을 수렴 중으로, 조만간 결론이 날 것"이라고 말했다.

한편, 국토부는 이달 각 선도지구를 대상으로 현장 설명회를 열고, 통합정비 가이드라인을 배포한다.

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